임차농 보호 등을 위한 임대차제도

농업을 하다보면 가장 많이 접하게 되는 농지법에 대해서 각종 민원 사례를 통해 정확히 알아봅시다. 농지법은 사례별로 해석이 다른경우가 많아 담당공무원도 정확히 모르는 상태에서 일반적인 답변을 할때가 많습니다. 농업인들이 피해를 보지 않고, 당당하게 주장하려면 농지민원 사례등을 먼저 확인하고, 민원을 처리하시는게 가장 좋습니다. 담당공무원이 모른다면 국민신문고를 통해 농림축산식품부 농지과에 문의해는것이 좋고, 문의할때는 농지민원사례집, 농지업무 편람등을 참고로 구체적으로 질문을 해야 원하는 답변을 받을수있습니다. 2023년 농림축산식품부 농지과에서 발간된 "농지업무 편람"를 반드시 확인하고 민원을 처리하시기 바랍니다.

(1) 임대차 최소기간 지정(농지법 제24조의2)

○ 도입배경 : 임차농업인이 다년생식물재배, 비닐하우스 등을 이용한 농업경영을 위해서는 중장기 임대차기간이 필요하며, 임차농업인의 계획적·안정적인 농업 경영을 보장하기 위해 도입

○ 주요내용

- 임대차기간을 3년 이상으로 정하도록 함 → 임대차기간을 3년 이상으로 정하도록 함. 다만, 다년생식물 재배지 등 대통령령으로 정하는 농지의 경우에는 5년 이상으로 하여야 한다.

- 임대차 기간을 정하지 아니하거나 3년보다 짧은 경우에는 3년으로 약정된 것으로 본다.

- 임대인이 불가피한 경우가 있는 경우에는 임대기간을 3년 미만으로 정할 수 있도록 함

- 임대차계약을 연장 또는 갱신하거나 재계약을 체결하는 경우 그 임대차 기간에 대해서도 동일하게 적용한다.

◈ 농지법시행령 제24조의2(농지임대차 기간의 예외) 법제24조의2제3항에서 “질병, 징집 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당 하는 경우를 말한다. 1. 질병, 징집, 취학의 경우 2. 선거에 의한 공직에 취임하는 경우 3. 부상으로 3개월의 치료가 필요한 경우 4. 교도소·구치소 또는 보호감호시설에 수용중인 경우 5. 농업법인이 청산중인 경우 6. 농지전용허가(다른법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가·허가·승인 등을 포함)를 받았거나 농지전용신고를 하였으나 농지전용목적사업에 착수하지 않은 경우

 

(2) 임대차계약의 확인제도

○ 도입배경 : 임대차계약에 있어 경제적·사회적 약자인 임차농업인의 안정적인 농업경영을 위해 임차권(경작권)의 보장 필요

○ 주요내용

- 임대차계약의 등기가 없는 경우에도 임차인이 시·구·읍·면의 장의 확인을 받고, 해당 농지를 인도 받은 경우에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 발생할 수 있도록 함

- 대항력을 부여할 수 있는 임대차계약은 농업경영을 하려는 자에게 임대하는 경우만 해당함(주말･체험영농을 하려는 농업인이 아닌 개인, 농업법인이 아닌 일반법인에게 임대한 경우는 제외)

- 농지소유자가 변경되더라도 임대차계약증서 상의 임대차기간 등을 보장 받을 수 있게 됨

- 확인절차는 시행규칙 제21조의2를 참조 * 확인신청 → 임대차 계약증서 확인 → 확인대장 등재, 인영날인 및 등재번호 부여 등 * 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법령의 확정일자 부여에 관한 규정을 준용

◈ 농지법시행규칙 제21조의 2(임대차계약의 확인) ① 법 제24조제3항에 따라 임대차 계약의 확인을 받으려는 임대차계약의 당사자는 임대차계약증서(이하 “계약증서”라 한다)를 시·구·읍·면의 장에게 제출하여야 한다. ② 시·구·읍·면의 장은 제1항에 따라 임대차계약을 확인하려는 경우에는 계약 증서가 다음 각 호의 요건을 갖추었는지를 확인하여야 한다. 1. 임대인과 임차인의 인적사항, 임대차계약 농지의 소재지 및 면적, 임대차계약 기간, 임차료 등이 적혀 있는 완성된 문서일 것 2. 계약당사자의 서명 또는 기명날인이 있을 것 3. 계약증서에 정정한 부분이 있는 경우에는 계약당사자가 그 부분에 서명하거나 날인 하였을 것 ③ 임대차계약의 확인 신청을 받은 시·구·읍·면의 장은 신청인이 제시한 계약증서의 내용을 별지 제13호의 3서식의 농지임대차계약 확인대장에 등재하고, 계약증서여백에 별지 제13호의 4서식에 따른 확인일자인을 찍고, 인영(印影)안에 확인 일자와 농지임대차계약 확인대장의 등재번호를 부여하여야 한다. ④ 시·구·읍·면의 장은 농지임대차계약 확인대장의 작성방법, 보존기간 등에 관하 여는 다음 각 호에 따라 처리하여야 한다. 1. 농지임대차계약 확인대장은 전산정보처리조직을 이용할 수 있다. 2. 농지임대차계약 확인대장의 등재번호는 청구한 순서대로 부여하여야 한다. 3. 농지임대차계약 확인대장은 1년 단위로 매년 만들고, 사용기간이 지난 농지 임대차계약 확인대장은 마지막으로 적힌 등재번호의 다음 줄에 폐쇄의 뜻을 표시한 후 폐쇄하여야 한다. 4. 제3호에 따라 폐쇄한 농지임대차계약 확인대장은 등재되어 있는 임대차계약 기간이 끝난 다음 년도부터 10년간 보존하여야 한다. ⑤ 시·구·읍·면의 장은 농지임대차 계약의 당사자와 이해관계가 있다고 소명한 제삼자가 농지임대차계약 확인대장의 열람을 요청한 경우에는 열람하게 하여야 한다.

 

(3) 농지 임대차계약의 조정

◈ 농지법 제24조의3(임대차계약에 관한 조정 등) ① 임대차계약의 당사자는 임대차 기간, 임차료 등 임대차계약에 관하여 서로 협의가 이루어지지 아니한 경우에는 농지소재지를 관할하는 시장·군수 또는 자치구구청장에게 조정을 신청할 수 있다. ② 시장·군수 또는 자치구구청장은 제1항에 따라 조정의 신청이 있으면 지체없이 농지임대차조정위원회를 구성하여 조정절차를 개시하여야 한다.

○ 임대차계약에 대하여 서로 협의가 이루어지지 아니한 경우 임대차계약 당사자가 조정을 신청할 수 있도록 하고,

○ 조정의 신청이 있는 경우에 시장·군수·자치구구청장은 농지임대차조정위원회를 구성하여 조정하도록 함

○ 조정위원 : 위원장(부시장·부군수·자치구부구청장) 1명 포함 3명으로 시군구 농어업·농어촌식품산업정책심의회 위원중 시장·군수·자치구구청장이 위촉

○ 농지임대차조정위원회운영 절차 : 당사자 등의 의견 청취, 조정안 작성 및 수락 권고, 조정서 작성, 종료 결정 및 당사자 통보, 조정기한(10+10), 위원 수당 지급근거 등

(4) 임대차(사용대차) 종료명령 제도(농지법 제23조 제2항)

○ 도입배경 : 농지 이용률 제고 및 임대차․처분제도 실효성을 강화

○ 주요내용

- 지금까지는 적법한 농지 임대차가 있은 후에 임차인이 임차농지를 무단 휴경 할 경우 자기책임의 원칙 위배 소지 등으로 농지 임대인에게 농지처분을 부과할 수 없고,

- 무단 휴경 등 농지를 농업경영에 이용하지 않는 임차인에 대해서도 이를 단속할 수 있는 규정이 없었음

- 이에, 임차인이 정당한 사유없이 무단 휴경하는 경우 등 임차 농지를 농업 경영에 사용하지 아니할 때에는 시․군․구의 장이 그 계약의 종료를 명할 수 있도록 하였고,

- 이에 응하지 않을 시에는 2천만원 이하의 벌금에 처함

◈ 농지법 제23조(농지의 임대차 또는 사용대차) ② 제1항에도 불구하고 농지를 임차하거나 사용대차한 임차인 또는 사용대차인이 그 농지를 정당한 사유 없이 농업 경영에 사용하지 아니할 때에는 시장·군수·구청장이 농림축산식품부령으로 정하는 바에 따라 임대차 또는 사용대차의 종료를 명할 수 있다. ◈ 농지법 시행규칙 제20조의2(임대차 또는 사용대차의 종료 명령) ① 법 제23조제2 항에 따른 임대차 또는 사용대차의 종료 명령(이하 "종료 명령"이라 한다)은 별지 제13호의2서식에 따른다. ② 종료 명령을 받은 임차인 또는 사용대차인은 그 종료 명령을 받은 날부터 3개월 이내에 해당 계약을 종료하여야 한다. ③ 시장·군수·구청장은종료명령을한경우에는임대인에게그사실을즉시알려야한다.

 

---